João Victor Barros Paiva[1]

O aplicativo Airbnb é uma plataforma online que permite que pessoas de todas as partes do mundo ofereçam suas residências, apartamentos e quartos para usuários que buscam por acomodações, para passar, geralmente uma curta temporada de viagem e passeio, e cujas locações não são reguladas pela legislação, pois, não são consideradas residências. Logo, segundo entendimento da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, podem ser vedados por prédios residenciais.

Foi com base no entendimento acima e por maioria dos votos, que o órgão colegiado negou provimento ao Recurso Especial nº 1.819.075 dos proprietários de três apartamentos de um edifício, em face de decisão que determinou que os proprietários de tais imóveis se abstivessem de locar seus imóveis pela plataforma Airbnb. Nesse caso, o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no seu entendimento afirmou que as locações via Airbnb não são consideradas residenciais, haja vista que a exploração mediante locação por prazo exíguo, ou seja, de curtíssimo prazo, e cuja característica que se impera é a eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com o instituto da locação residencial[2]. 

Segundo o entendimento daquela turma, como os condomínios tem finalidade residencial, a hospedagem temporária praticada pelo aplicativo desvirtua essa finalidade e, em respeito ao direito de vizinhança, o condomínio pode impedir a locação realizada pelo aplicativo.

Contudo, vale mencionar as integrais cautelas dos Ministros neste julgamento, uma vez que tiveram o cuidado de limitar o alcance daquela decisão somente para aquele caso concreto, ou seja, a decisão proferida no julgamento do referido recurso especial não pode ser utilizada de paradigma em outros casos[3].

Tanto é verdade, que há atualmente inúmeras decisões tomadas por juízes de primeiro e segundo grau, protegendo o direito de propriedade dos proprietários que pretendem locar seus imóveis pela plataforma Airbnb.

Vale destacar ainda que o Poder Judiciário não exauriu a discussão acerca do direito de propriedade conferido aos proprietários de tais imóveis, e o direito de vizinhança garantido aos demais moradores do condomínio. Necessário mencionar também que o Airbnb não está sequer classificado como modalidade de locação ou de hospedagem, nem também se chegou a um consenso entre os próprios Ministros que julgaram o referido recurso especial.

A discussão é tamanha que a ministra Isabel Galloti e o Ministro Antônio Carlos Ferreira acompanharam o voto divergente do Ministro Raul Araújo, segundo o qual não aponta a natureza comercial desse tipo de locação, mas que ao mesmo tempo afasta sua característica residencial, cuja característica dominante é justamente o contrário daquela praticada no Airbnb, sendo a referida locação eventual e transitória.

Ficou vencido o ministro relator Luís Felipe Salomão, segundo o qual no seu entendimento, vedar a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade assegurado no inciso XXII do artigo 5º da Constituição Federal.

O ministro relator embora tenha sido vencido naquele colegiado, não podemos deixar de considerar os fartos argumentos construtivos tragos para aquele debate, segundo o qual destacou que no tocante aos limites do direito de propriedade e o direito dos demais integrantes do condomínio, aquele Tribunal da Cidadania tem sedimentado a tese de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

Com fundamento nesses critérios, a Quarta Turma decidiu no REsp 1.699.022 que o condomínio inadimplente não pode ser impedido de utilizar áreas comuns do prédio, orientação essa que foi seguida pela Terceira Turma no julgamento do REsp nº 1.783.076 para reconhecer a possibilidade de flexibilizar norma restritiva adotada pelo condomínio acerca da permanência de animais de estimação nas unidades residenciais[4].

Por outro lado, ainda que tenha sido acompanhado por outros dois colegas, o Ministro Raul Araújo destacou em seu voto que “a aplicação do Direito exige bom senso e equilíbrio, levando em conta que acomodação legislativa sobre o tema ainda levará algum tempo. A solução nos parece ser a previsão da proibição de hospedagem pela natureza do condomínio, definida na convenção. O condomínio estritamente residencial não se amolda a esse tipo de hospedagem”.

Assim, como pontuado pelo Ministro, a locação do imóvel via Airbnb dependerá pelo menos em um primeiro momento da previsão contida no regimento interno e na convenção do condomínio, ou seja, se houver proibição em um desses documentos, não poderá ser feita a locação do imóvel pela plataforma Airbnb.

Todavia, é necessário destacar que não há entendimento fixo para a questão, cabendo ao proprietário do imóvel que analise juntamente de um advogado os cenários em caso de eventual proibição da locação de imóvel via Airbnb pelo condomínio.

Por fim, como cada caso tem suas especificidades, cumpre sempre estar atento ao cotidiano do condomínio e a eventuais ilegalidades para que, primeiramente, sejam dirimidas no âmbito extrajudicial e em um segundo momento, caso não seja possível através da resolução consensual, que tais questionamentos sejam submetidos ao Poder Judiciário.

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[1]. Graduado em Direito pelo Centro Universitário de Goiás – UniGoiás. Pós-graduando em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV/SP. Advogado na banca Crosara Advogados.

[2]. Vital, Danilo. (2021). Locação por Airbnb não é residencial e pode ser vedada por condomínio, diz STJ. Conjur. 2020; Disponível em: https://www.conjur.com.br/2021-abr-20/locacao-airbnb-nao-residencial-vedada-predio

[3]. DA ROCHA, Debora Cristina Castro. (2022). O condomínio pode proibir o uso do Airbnb? Migalhas de Peso (2022); Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/360420/o-condominio-pode-proibir-o-uso-do-airbnb.

[4]. STJ. (2019). Relator vota pela impossibilidade de que condomínios proíbam locações de curta temporada via Airbnb. (2019); Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Relator-vota-pela-impossibilidade-de-que-condominios-proibam-locacoes-de-curta-temporada-via-Airbnb.aspx.