Buscando adotar medidas de contenção ao SARS-CoV-2, o Governo do Estado de Goiás editou decretos que determinaram a interrupção de inúmeras atividades, como academias, shoppings, bares, casas noturnas e clubes, atividades essas consideradas não essenciais.

As empresas, porventura afetadas com essas medidas, possuem uma gama de compromissos firmados das mais variadas espécies, como a tomada de financiamentos, prestação com fornecedores e, sem falar, no custo da própria operação da empresa.

Dentre esses compromissos, destacam-se os contratos de locação comercial e, por isso, é necessário que se traga à lume, medidas que venham mitigar os efeitos da pandemia na execução desses contratos.

Felizmente, o ordenamento jurídico brasileiro confere a possibilidade da revisão judicial na ocorrência de fatos imprevisíveis, que acarretam uma série de desequilíbrios na obrigação avençada.

Tanto a Lei n. 8.245/91 quanto o Código Civil, possuem dispositivos que versam sobre a possibilidade da revisão contratual, na ocorrência de fatos de magnitudes que fogem da previsibilidade dos sujeitos da relação locatícia.

A Lei n. 8.245/91, em seus dispositivos 18 e 19, traz a possibilidade dos próprios agentes da relação contratual reequilibrarem esses contratos.

Modalidades de revisão contratual

• É lícito às partes convencionarem, novo valor do aluguel ou modificar cláusulas de reajuste e; (art. 18 da Lei do Inquilinato)
• Não havendo acordo, locador e locatário, passados três anos da vigência contratual, poderão solicitar revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo às práticas mercadológicas. (art. 19 da Lei do Inquilinato)

Neste contexto, é patente que a Lei do Inquilinato não socorre locador e locatário na ocorrência de fatos extraordinários que acarretam onerosidade excessiva e desequilíbrio econômico nesses contratos.

Nesta senda, embora os contratos de locação sejam regidos por legislação específica, a revisão contratual também pode ser discutida sob o prisma dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil.

O art. 317 é a regra basilar do Código Civil para revisão contratual em tempos de imprevisão, ou seja, na ocorrência de eventos extraordinários que afetam o equilíbrio econômico da relação contratual.

Além das premissas em que a revisão contratual é a regra e, a extinção contratual a exceção, é bom que seja dado ênfase também ao principio da boa-fé contratual. Uma vez que, quando uma das partes se encontra impedida de cumprir com sua parcela da obrigação, é necessária a boa-fé e o bom senso de cada um, e que este apresente um plano ou propostas que venham mitigar os efeitos de um provável inadimplemento contratual.

Mister destacar, os dispositivos do ordenamento jurídico conferem ao locador meios de salvaguardar o seu direito de receber o aluguel mesmo que de forma parcial e escalonada.

O Novo Código de Processo Civil traz, em seu art. 916, a aplicação da chamada moratória legal em que consiste basicamente: “No caso de haver execução de quantia certa, na abertura do prazo para embargos, reconhecido o crédito do Exequente face ao Executado e, comprovado o depósito de 30% do valor da execução, acrescido de custas e honorários do advogado, o Executado poderá solicitar o pagamento do montante restante em até seis parcelas mensais”.

Neste mesmo raciocínio, os contratantes poderão, ainda, discutirem o afastamento de encargos e mora da dívida, uma vez que houve acontecimentos que fugiram aos horizontes da previsibilidade.

Outra possibilidade de ser aventada, é a instituição dos chamados “prazos de graça”, sendo este nada mais que, a extensão do período para efetuar o pagamento ou, para cumprimento ulterior da obrigação.

A hipótese retro mencionada encontra-se consubstanciada no art. 47 da Convenção de Viena sobre Venda Internacional de Mercadorias (CISG), no Brasil ratificada pelo Decreto Lei n. 8.327/14.

Essa hipótese trata-se da extensão do prazo para o adimplemento da obrigação, principalmente na ocorrência de eventos críticos, podendo, por assim, ser ampliada sua discussão para outros negócios jurídicos.

Outra interessante proposta de revisão se fundamenta no contrato de locação paritário ao faturamento do empreendimento, que já é praticado em parte nas locações de espaço comerciais em shoppings centers. Diante desse cenário recheado de imprevisibilidade e incertezas quanto ao fim da quarentena e até mesmo ao retorno do crescimento da economia, a realidade é um solo fértil para esse tipo de revisão contratual, devendo o valor do aluguel passar a ser ancorado no faturamento da empresa. Impende destacar que, nessa nova convenção também se fazem mais do que presentes os princípios da probidade e boa-fé, elencados no art. 422 do Código Civil de 2002.

Neste diapasão, é cabível repisar sobre a exigência de que, em momentos de crise, as partes deixem de serem adversários e passem a ser parceiros na relação obrigacional, sempre prevalecendo o bom senso e a boa-fé entre os sujeitos dos contratos.

De toda forma, é mister que haja uma análise profunda e crítica dos contratos que podem sofrer efeitos da pandemia, verificando a razoabilidade e o bom-senso, como efeitos diretos da boa-fé objetiva dentro da relação contratual. Buscar soluções intermediárias e equitativas se faz a melhor alternativa em eventos como este que nos aflige, posto que além de colocar os sujeitos da obrigação como parceiros, haverá ainda a manutenção da avença no longo prazo.