Por Guilherme Franco Ribeiro, estagiário no Crosara Advogados;

e Artur Bahia, advogado e sócio do escritório

A pandemia do coronavírus está causando impactos diretos na construção civil, havendo com isso, percalços quanto a sua continuidade. É factível que diversos contratos de construção prevejam situações de caso fortuito e força maior e, caso não haja essa previsão, o Código Civil estabelece expressamente, no seu art. 625, a possibilidade de suspensão da obra por motivos resultantes de força maior, podendo enquadrar nessa situação a pandemia do coronavirus (COVID-19).

Os impactos financeiros advindos da crise causada pela pandemia são muitos e um deles será justamente o aumento no número de rescisões de contratos de compra e venda imobiliários. Trata-se de consequência natural da diminuição de renda dos compradores, especialmente de classe baixa e média, forçando o inadimplemento.  Além disso, o aumento no número de demissões pode gerar no comprador a expectativa de que a rescisão contratual pode lhe render uma pequena poupança para viver esse momento (devolução dos valores pagos).

No entanto, mesmo que tratando-se de situação de força maior, aos empreendedores é possível garantir direitos decorrentes da rescisão contratual, mantendo aquilo que atualmente está previsto em lei.

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), informa em seu artigo 67-A, da possibilidade de desfazimento do contrato celebrado com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente.

O artigo preceitua que o promitente comprador fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, todavia, deduzidas da comissão de corretagem e a pena convencional de 25% da quantia paga.

Além desses valores, a lei prevê que o adquirente responderá pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; e demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Entende-se que a aplicação desses dispositivos, especialmente no que se refere às penalidades para o comprador que dá causa a rescisão contratual, devem permanecer, ainda que o fundamento seja a teoria da imprevisão. Portanto, é possível a atuação judicial para que seja garantido aos empreendedores esse direito.

Outra opção seria tentar dar continuidade no pacto inicialmente firmando, atuando administrativamente na reconstrução contratual, de modo a confeccionar termos aditivos por prazo determinado, tornando mais maleáveis as formas de pagamento do adquirente, por exemplo.

O termo aditivo deverá estar em consonância com ditames previstos no contrato matriz, obedecendo indiscutivelmente a boa-fé contratual, podendo ser acordado a possibilidade de sua prorrogação.