Por Artur Bahia*

No próximo dia 27 de abril, a Lei 13.786/2018, que regulamenta a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de imóvel em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo, completará quatro meses de vigência.

No âmbito dos Tribunais e para nós, operadores do direito, a chamada “lei dos distratos” já causou bastante polêmica e controvérsia, começando pela discussão acerca da possibilidade ou não de aplicá-la em contratos já vigentes na data de sua promulgação, o que parece ter sido resolvido recentemente pelo STJ.

Mas para aqueles que pensam em adquirir um imóvel para morar ou investir, as críticas estão muito mais ligadas a uma ideia inicial de que as novas regras seriam severas demais ao consumidor, principalmente ao estabelecer uma pena convencional de até 50% de retenção dos valores pagos pelo comprador desistente, o que poderá ocorrer quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio afetado, ou seja, aquele que é separado/destacado da empresa, que é o mais comum.

Alguns especialistas na área do Direito argumentam que a nova lei beneficia apenas os incorporadores e que não existe razoabilidade no percentual de retenção estipulado na mesma lei. Argumenta-se que o Código Civil e o Código de Defesa e Proteção do Consumidor garantiriam ao adquirente o reembolso das quantias pagas e que a retenção do valor pago, nos limites estabelecidos pela lei, constituiria enriquecimento ilícito das empresas.   

Tais teses são até defensáveis do ponto de vista jurídico e eventualmente podem subsidiar uma ou outra decisão futura, no sentido de mitigar a aplicação da Lei 13.786/18. Todavia, entende-se que a nova lei é absolutamente compatível com o Código de Defesa do Consumidor, tendo como objetivo principal apenas regulamentar esses percentuais de acordo com o caso concreto, trazendo segurança jurídica e evitando-se voluntarismo judicial.

Inclusive, o novel texto prevê outras situações importantes à tutela do adquirente, como por exemplo, a instituição expressa do direito de arrependimento, dos prazos para entrega do imóvel ao comprador e os parâmetros de indenização em caso de descumprimento, além da adoção do quadro-resumo contratual, que visa clarear as condições da negociação ao comprador.

Devemos ter em mente que a lei dos distratos surgiu meio a uma grave crise econômica, onde o aumento no número de desistências em um momento de baixa nos preços praticamente paralisou o setor imobiliário, gerando diversos reflexos negativos, inclusive para os próprios adquirentes, já que as incorporadoras não conseguiam planejar sequer os empreendimentos em andamento.

Portanto, a defesa do consumidor, devidamente consagrada na Constituição Federal, manteve-se preservada com a promulgação da Lei 13.786/18. Porém, agora se estabeleceu claramente os parâmetros que devem ser observados em caso de desistência, o que com certeza trará um equilíbrio maior, diminuindo a altura do pé direito que separa incorporadores de adquirentes.

Para além disso, uma eventual melhora e recuperação da economia também contribuirá com esse equilíbrio, gerando uma expectativa de grande diminuição nos distratos. Assim todos saem ganhando.

*Artur Bahia é advogado sócio do Escritório Crosara Advogados.